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某物業(yè)管理有限公司與某研究所房屋租賃合同糾紛案

一、裁判要點(diǎn)

招投標(biāo)程序中，中標(biāo)通知書送達(dá)后，一方當(dāng)事人不履行訂立書面合同的義務(wù)，相對方請求確認(rèn)合同自中標(biāo)通知書到達(dá)中標(biāo)人時(shí)成立的，人民法院應(yīng)予支持。

二、簡要案情

2021年7月8日，某研究所委托招標(biāo)公司就案涉宿舍項(xiàng)目公開發(fā)出投標(biāo)邀請。2021年7月28日，某物業(yè)管理有限公司向招標(biāo)公司發(fā)出《投標(biāo)文件》，表示對招標(biāo)文件無任何異議，愿意提供招標(biāo)文件要求的服務(wù)。2021年8月1日，招標(biāo)公司向物業(yè)管理公司送達(dá)中標(biāo)通知書，確定物業(yè)管理公司為中標(biāo)人。2021年8月11日，研究所向物業(yè)管理公司致函，要求解除與物業(yè)管理公司之間的中標(biāo)關(guān)系，后續(xù)合同不再簽訂。物業(yè)管理公司主張中標(biāo)通知書送達(dá)后雙方租賃合同法律關(guān)系成立，研究所應(yīng)承擔(dān)因違約給其造成的損失。研究所辯稱雙方并未簽訂正式書面租賃合同，僅成立預(yù)約合同關(guān)系。

三、判決理由

法院生效裁判認(rèn)為，從合同法律關(guān)系成立角度，招投標(biāo)程序中的招標(biāo)行為應(yīng)為要約邀請，投標(biāo)行為應(yīng)為要約，經(jīng)評標(biāo)后招標(biāo)人向特定投標(biāo)人發(fā)送中標(biāo)通知書的行為應(yīng)為承諾，中標(biāo)通知書送達(dá)投標(biāo)人后承諾生效，合同成立。預(yù)約合同是指約定將來訂立本約合同的合同，其主要目的在于將來成立本約合同。《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第四十六條第一款規(guī)定：“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。”從該條可以看出，中標(biāo)通知書發(fā)出后簽訂的書面合同必須按照招投標(biāo)文件訂立。本案中招投標(biāo)文件對租賃合同內(nèi)容已有明確記載，故應(yīng)認(rèn)為中標(biāo)通知書到達(dá)投標(biāo)人時(shí)雙方當(dāng)事人已就租賃合同內(nèi)容達(dá)成合意。該合意與主要目的為簽訂本約合同的預(yù)約合意存在區(qū)別，應(yīng)認(rèn)為租賃合同在中標(biāo)通知書送達(dá)時(shí)成立。中標(biāo)通知書送達(dá)后簽訂的書面合同，按照上述法律規(guī)定其實(shí)質(zhì)性內(nèi)容應(yīng)與招投標(biāo)文件一致，因此應(yīng)為租賃合同成立后法律要求的書面確認(rèn)形式，而非新的合同。由于中標(biāo)通知書送達(dá)后租賃合同法律關(guān)系已成立，故研究所不履行合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

四、相關(guān)條文

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第四條采取招標(biāo)方式訂立合同，當(dāng)事人請求確認(rèn)合同自中標(biāo)通知書到達(dá)中標(biāo)人時(shí)成立的，人民法院應(yīng)予支持。合同成立后，當(dāng)事人拒絕簽訂書面合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)招標(biāo)文件、投標(biāo)文件和中標(biāo)通知書等確定合同內(nèi)容。

采取現(xiàn)場拍賣、網(wǎng)絡(luò)拍賣等公開競價(jià)方式訂立合同，當(dāng)事人請求確認(rèn)合同自拍賣師落槌、電子交易系統(tǒng)確認(rèn)成交時(shí)成立的，人民法院應(yīng)予支持。合同成立后，當(dāng)事人拒絕簽訂成交確認(rèn)書的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)拍賣公告、競買人的報(bào)價(jià)等確定合同內(nèi)容。

產(chǎn)權(quán)交易所等機(jī)構(gòu)主持拍賣、掛牌交易，其公布的拍賣公告、交易規(guī)則等文件公開確定了合同成立需要具備的條件，當(dāng)事人請求確認(rèn)合同自該條件具備時(shí)成立的，人民法院應(yīng)予支持。